本コラムでは、相続登記についてお話いたします。
民法が改正され、所有者がわからない土地や建物を管理する相続登記制度が2023年4月1日に施行されました。
今回は、この所有者不明の土地や建物の管理システムについて説明いたします。
ケース
AさんがBさんに土地を貸しました。
Bさんはその土地に建物を建てて住んでいましたが、後に亡くなり、建物を相続しました。
その建物は今は空き家で、Aさんは相続人が誰なのかわからず、建物の所有者を特定できません。
最近の台風の影響で建物が崩壊する危険があるため、Aさんは建物の管理者を探しています。
従来のシステム
土地や建物の所有者が不明の場合、欠席管理者を任命して管理するシステムがあります(民法第25条第1項)。
土地や建物の所有者が死亡し、相続人が不明な場合は、相続財産の管理者を任命します(民法第952条第1項)。
しかし、これらのシステムは土地や建物の管理に限らず、管理者は一般的に被管理者の財産を徹底的に調査する必要があります。
たとえば、預金や貯蓄、他の不動産などの被管理者の資産を一つ一つ調査する必要があります。
また、被管理者が最初に特定できない場合、または被管理者が特定できても、これらのシステムに申し立てるためには高額な前払金を用意する必要があり、克服するのが困難なハードルとなります。
民法改正による新システム
これらの問題を改善するために、所有者が不明の土地や建物の管理に関する法律が開発されました。
民法の最近の改正により、所有者が不明の土地や建物に関して裁判所が管理命令を発行することができる新しい規定が設けられました(改正民法第264-2条第1項および第264-8条第1項)。
この規定により、裁判所による管理命令が発行されると、裁判所が任命した管理者が土地/建物を管理できます(改正民法第264-3条第1項および第264-8条第5項)。
所有者不明土地の管理命令
改正民法264-2条 所有者がわからない土地またはその居場所が確認できない土地に関して(土地が複数の共有者に属する場合、共有者がわからないまたはその居場所が確認できない土地の共有)、裁判所は必要と認めるときは、利害関係者の要請により、そのような利害関係者の要請により土地または共有者が所有者不明の土地管理者(この場合、所有者不明土地管理者として規定される所有者不明土地管理者)による管理命令を行うことができます。また、土地管理者が所有者不明土地管理者による管理を命じる処分や管理を命じる処分を発行することができます。
所有者不明土地管理命令の発行時に、裁判所はその所有者不明土地管理命令で所有者不明土地管理者を任命します。
所有者不明土地管理者の権限
改正民法264-3条 前条第4項の規定に基づいて所有者不明土地の管理者が任命された場合には、その所有者不明土地管理命令の対象となる土地または共有権、所有者不明土地管理命令が有効な動産、および所有者不明土地の管理者による管理、処分、またはその他の理由により取得された財産が対象となります。
結論
民法の改正により、所有者不明の土地や建物について、裁判所が所有者不明の土地/建物管理者を指名し、裁判所の許可を得て建物を管理することができるようになりました。
この制度は2023年4月1日に発効しております。
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